18.05.2012

Квартирный страйк

Просто небольшой ликбез от Leforto.ru. Сегодня речь пойдёт об альтернативных сделках. О сделках, которые для многих клиентов являются единственным вариантом решения квартирного вопроса, а для большинства риэлторов – тихим ужасом. Почему именно об альтернативных сделках пишу сегодня? Просто стала появляться «отдача» от блога – звонят, пишут письма, в общем, спрашивают (не мог не похвастаться, уж извините). Так вот, когда разговор заходит об обмене недвижимости, приходится объяснять (а это, кстати, составляющая моей работы ), какие риски это влечёт, и с какими ситуациями можно столкнуться в процессе. А именно эти ситуации пугают многих неподготовленных риэлторов и клиентов (но, мы же не из пугливых с Вами ). Так почему не особо любят альтернативные сделки? Не любят, но 80 % всех сделок являются таковыми.

Итак, что такое альтернативная сделка, и с чем это едят?

Альтернатива обмену.

Такое понятие, как «обмен недвижимости», уже давно ушло в прошлое. Ушло вместе с приходом самого рынка недвижимости. «Обмен», с юридической точки зрения, касается только муниципального жилья. Т.е., если Вы являетесь собственником жилья (приватизировали, купили, Вам подарили, завещали), то Вам «светит» только «договор мены». Всего две буквы, а разница значительная. Но, такие договоры, большая редкость сегодня. Почему? Опять же потому, что пришли рыночные отношения. Собственники не хотят менять свою недвижимость на другую просто так. Все хотят «отталкиваться» от рыночной стоимости своего жилья, чтобы не прогадать. И это абсолютно нормально. Редкость «договоров мены» можно объяснить и ещё одним нюансом. Предположим, что Вы меняете свою квартиру на меньшую и хотите получить доплату. Так вот, с суммы доплаты Вам будет необходимо заплатить налог на доход физических лиц.

Самым эффективным вариантом обмена недвижимости является обмен с помощью купли-продажи. Квартира выставляется на продажу по рыночной цене, а параллельно подыскивается подходящее жильё. Такой вариант обмена и есть «альтернативная сделка».

Поиграем в боулинг?

Так вот, о сложностях этого вида сделок. Очень часто, та квартира, которую Вы себе подобрали в процессе поиска, продаётся по той же схеме. Т.е., начинает образовываться, так называемая, «цепочка» из квартир. Сколько будет звеньев у этой «цепочки»? Никто не скажет. Просто неизвестно. Сколько уйдёт времени на то, чтобы найти заключительное звено (свободную квартиру) неизвестно. Это и есть первая «неприятность».

Вторая «неприятность» – это то, что от каждого звена «цепочки» зависят все остальные звенья. Если, что – то не срослось с одним звеном (не прошла квартира юридическую проверку, поменялись планы собственников и т.д.), то разваливается всё. И начинать всё заново. Произойти это может в любой момент, хоть на самой сделке.

Знаю риэлторов — стажёров, которые просто не могли выдержать психологического напряжения в таких сделках. Знаю, как сложно самим клиентам, участвующим в альтернативных сделках.

Итак, задача клиента – собрать всю волю в кулак и ждать. Задача риэлтора – собрать такую «цепочку», чтобы одним шаром выбить страйк (ну, напоминает мне это боулинг, и всё тут!). И будет счастье всем! Напомню, что порядка 80% всех сделок – это альтернативные сделки. Будем справляться !