13.07.2012

5 шагов до квартиры мечты

Здравствуйте, дорогие друзья! Сегодня хочу поговорить об этапах сделки с недвижимостью. О тех шагах, которые надо сделать, чтобы осуществить свои желания и жить в квартире своей мечты. Конечно, каждый случай уникален и индивидуален, но есть вещи, которые одинаковы для всех сделок с недвижимостью. Итак, за основу разговора я хочу взять любимую мной альтернативную сделку. Предположим, что в сделке будут участвовать всего две квартиры. Например, Вы продаёте свою квартиру, чтобы взамен купить другую. Итак, давайте посмотрим, какие 5 шагов Вам предстоит сделать?

Шаг первый. Поиск покупателя.

Все, конечно же, начинается с поиска покупателя квартиры. Продажа друзьям или знакомым – это не всегда самый лучший вариант (будут просить большую скидку ). Поэтому надо искать кого-то, кто готов заплатить рыночную стоимость за Вашу квартиру.

Реклама – это двигатель торговли, и продажа квартиры – не исключение. Рекламируйте! Но, не забывайте, что реклама должна быть объективной! Учитывайте всё. Состояние квартиры, состояние подъезда, двора. Оцените Ваш микрорайон с точки зрения покупателя. В идеале, просмотрите квартиры, совпадающие с Вашей по параметрам, которые продаются в Вашем микрорайоне (а лучше, районе). Посетите эти квартиры, сравните их с Вашей. Очень важно будет узнать, а как долго эти квартиры продаются, как часто менялась цена продажи (может быть, хозяева скажут правду). Эти данные помогут Вам установить правильную цену на свою квартиру.

Квартира, которая из-за неправильной цены «зависла» в рекламе, может оттолкнуть потенциальных покупателей. Помните, что рекламы много не бывает. Рекламируйте и принимайте звонки покупателей (а при правильной цене их будет много).

Шаг второй. Сделка начинается.

Итак, покупатель нашёлся. Будем считать, что это идеальный покупатель, т.е. просто человек с деньгами, а не продающий тоже свою квартиру. В противном случае звеньев в Вашей цепочке прибавится. Но, что поделаешь, и такое бывает (даже чаще, чем Вы думаете). На этом этапе происходит открытие сделки. Сторонам надо определиться с размером аванса (или задатка), определиться со сроками внесения этого аванса (не забывайте, что Вам ещё надо себе квартиру подобрать успеть).

Надо оговорить условия проверки всех необходимых документов для сделки. Да, и просто надо определиться со списком этих документов и со сроками их подготовки. Обязательно надо учитывать необходимость прохождения опекунского совета (например, если у Вас детишки или у Ваших покупателей) и т.д. Представляя всю картину предстоящей сделки, Вам будет легче оговаривать сроки, а они являются очень важным моментом при подготовке к сделке. Из-за нарушения сроков можно потерять покупателя. Не забудьте обсудить с покупателями, в каком банке им будет предпочтительней проводить взаиморасчёты.

Шаг третий. Ищем квартиру для себя.

Покупатель на Вашу квартиру есть. Теперь самое время плотно заняться поиском квартиры для себя. Давайте рассматривать только свободные варианты, т.е. варианты, где люди просто продают квартиру и ничего не покупают взамен (идеальные продавцы ). Практика показывает, что таких квартир не особо много, поэтому имейте терпение и ищите, но не забывайте о сроках, о которых договорились с покупателями Вашей квартиры.

Шаг четвёртый. Собираем документы.

И вот, Вы нашли квартиру, которая Вас устраивает. Самое время внести аванс и обсудить с продавцом квартиры все условия. Обсуждайте список необходимых документов. Обсуждайте сроки предоставления этих документов. Не забывайте на этом этапе, что у Вас есть ещё один участник сделки – покупатель Вашей квартиры. Держите его в курсе происходящего. Да, ещё один момент. Собрать необходимые документы – это полдела. Надо ещё проанализировать их содержимое, проверить подлинность, провести юридическую проверку. Вы же не хотите купить «кота в мешке»!

Шаг пятый. Сама сделка. Регистрация.

После проверки «юридической чистоты» подводят итоги. Если всех всё устраивает по документам, то можно согласовывать со всеми участниками условия предстоящей сделки. Обязательно надо оговорить сроки юридического и физического освобождения квартир. Опять же надо договориться о банке для взаиморасчётов (чтобы всех всё устраивало). Необходимо подготовить проект договора купли-продажи.

Надо определить сумму расходов по оформлению сделки, выплате пошлин, в том числе платы за арендуемые у банка ячейки депозитария. Надо уточнить сроки проведения сделки, обсудить вопрос о способах проверки достоверности средств оплаты. И вот, после подписания договора и предварительных взаиморасчётов все необходимые документы сдаются на регистрацию. Спустя некоторое время регистрация сделки прошла.

Ура! Можно спокойно получить все документы, подтверждающие право собственности. Можно провести полные взаиморасчёты и не забыть освободить (и физически, и юридически) свою квартиру (бывшую ) в заданные сроки. Вот, в общих чертах всё.

Опять статистика.

Я привёл пример одной из самых простых сделок. При этом подразумевалось, что есть идеальный покупатель на Вашу квартиру, а также есть идеальный продавец квартиры, которую Вы хотите купить. Данная процедура включает как минимум 5 этапов и 20 подэтапов, при этом решается более 100 задач (организация и проведение переговоров, оценка стоимости квартир, заполнение документации и т. д.), в которые вовлекаются около 15-20 человек и 10-20 объектов недвижимости. За время совершения сделки (не менее 3-4 месяцев) Вам придётся провести более 150 телефонных переговоров. Важно помнить, что чем больше звеньев (квартир) в сделке, тем больше будет задач и заполняемых документов. Я даже не говорю про психологическую составляющую всего процесса. В общем, крепитесь! Вы в пяти шагах от квартиры мечты! Буду благодарен за комментарии к заметке